Căn hộ chưa có sổ, chưa bàn giao có được xem là di sản thừa kế?

Hiện nay, việc mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai đã trở nên rất phổ biến. Tuy nhiên, cũng từ đây phát sinh nhiều tranh chấp pháp lý khi người mua qua đời trong lúc căn hộ:

• Chưa xây xong;
• Chưa được bàn giao;
• Chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng).

Không ít gia đình cho rằng:

“Nhà chưa có sổ thì chưa phải tài sản nên không thể chia thừa kế.”

Vậy dưới góc độ pháp luật, quan điểm này có đúng không?

Câu trả lời là:

Có thể chia thừa kế, nhưng điều được chia không đơn thuần chỉ là “căn hộ”, mà là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai.

Căn hộ hình thành trong tương lai có được xem là tài sản không?

Căn cứ Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.

Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”

Đồng thời, Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch.

Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:

a) Tài sản chưa hình thành;

b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.”

Như vậy, pháp luật Việt Nam hiện hành đã chính thức thừa nhận:

Căn hộ hình thành trong tương lai vẫn là một loại tài sản hợp pháp.

Điều này có nghĩa:

• Dù căn hộ chưa xây xong;
• Chưa được cấp sổ hồng;
• Hoặc chưa bàn giao,

thì các quyền phát sinh từ giao dịch mua bán vẫn được pháp luật bảo vệ.

Người mua căn hộ chưa nhận nhà thực chất đang sở hữu cái gì?

Đây là điểm rất nhiều người nhầm lẫn.

Trong giao dịch mua bán căn hộ hình thành trong tương lai, tại thời điểm ký hợp đồng với chủ đầu tư, người mua chưa thực sự sở hữu “căn hộ hoàn chỉnh” theo nghĩa vật chất.

Thứ người mua đang có thực chất là:

Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ.

Căn cứ Điều 115 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác.”

Từ hợp đồng mua bán căn hộ, người mua phát sinh hàng loạt quyền tài sản như:

• Quyền yêu cầu chủ đầu tư tiếp tục thi công;
• Quyền yêu cầu bàn giao căn hộ;
• Quyền yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu;
• Quyền chuyển nhượng hợp đồng;
• Quyền khai thác giá trị kinh tế của căn hộ sau khi hoàn thành.

Các quyền này đều có giá trị bằng tiền và được pháp luật bảo vệ như một loại tài sản hợp pháp.

Người chết khi căn hộ chưa xây xong thì có để lại di sản thừa kế không?

Câu trả lời là có.

Căn cứ Điều 612 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác.”

Do đó, khi người mua căn hộ qua đời:

• Dù căn hộ chưa hoàn thiện;
• Chưa bàn giao;
• Chưa có sổ hồng,

thì:

Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán vẫn được xem là di sản thừa kế.

Nói cách khác:

Di sản trong trường hợp này không chỉ là “một căn hộ chưa xây xong”, mà là toàn bộ quyền và lợi ích pháp lý của người mua đối với căn hộ đó.

Chưa có sổ hồng thì có được chia thừa kế không?

Có.

Pháp luật hiện nay không quy định:

Chỉ tài sản đã có giấy chứng nhận mới được chia thừa kế.

Trong thực tế, các giấy tờ như:

• Hợp đồng mua bán căn hộ;
• Biên lai thanh toán;
• Hồ sơ giao dịch với chủ đầu tư;
• Văn bản xác nhận tiến độ thanh toán,

đều có thể trở thành căn cứ chứng minh quyền tài sản của người đã mất.

Vì vậy:

• Chưa có sổ;
• Chưa nhận nhà;
• Công trình chưa hoàn thiện,

thì quyền tài sản đó vẫn hoàn toàn có thể được xác định là di sản hợp pháp để chia thừa kế.

Chia thừa kế căn hộ hình thành trong tương lai như thế nào?

Nếu người chết không để lại di chúc thì di sản sẽ được chia theo quy định về thừa kế theo pháp luật.

Căn cứ Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.”

Theo đó, hàng thừa kế thứ nhất sẽ được hưởng phần di sản bằng nhau.

Tuy nhiên, trong trường hợp căn hộ hình thành trong tương lai:

Điều được chia thực chất không phải “căn hộ vật lý”, mà là quyền và nghĩa vụ của bên mua trong hợp đồng với chủ đầu tư.

Điều này đồng nghĩa:

• Người thừa kế có quyền tiếp tục nhận căn hộ trong tương lai;
• Nhưng đồng thời cũng phải tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ tài chính còn lại.

Người thừa kế có phải trả tiếp tiền cho chủ đầu tư không?

Có thể có.

Căn cứ Điều 615 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Ví dụ:

• Căn hộ trị giá 3 tỷ đồng;
• Người cha mới thanh toán 2 tỷ;
• Còn 1 tỷ chưa thanh toán,

thì những người thừa kế muốn tiếp tục nhận căn hộ sẽ phải tiếp tục thanh toán phần còn lại theo hợp đồng với chủ đầu tư.

Đây là nguyên tắc rất quan trọng:

Thừa kế không chỉ là nhận tài sản mà còn kế thừa cả nghĩa vụ tài sản liên quan.

Vì sao tranh chấp dạng này ngày càng nhiều?

Hiện nay, thị trường căn hộ hình thành trong tương lai phát triển rất mạnh. Tuy nhiên:

• Thời gian xây dựng kéo dài;
• Tiến độ thanh toán chia nhiều đợt;
• Việc cấp sổ thường diễn ra sau khi bàn giao khá lâu,

nên khi xảy ra:

• Tranh chấp thừa kế;
• Ly hôn;
• Hoặc người mua qua đời giữa chừng,

thì rất dễ phát sinh tranh cãi về:

• Ai là người có quyền với căn hộ;
• Có được chia thừa kế hay không;
• Và ai phải tiếp tục thanh toán hợp đồng.

Phần lớn tranh chấp đều xuất phát từ việc hiểu sai bản chất pháp lý của “quyền tài sản”.

Kết luận

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, căn hộ hình thành trong tương lai dù:

• Chưa xây xong;
• Chưa bàn giao;
• Chưa được cấp sổ hồng,

thì quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán vẫn có thể trở thành di sản thừa kế hợp pháp.

Trong trường hợp này, người thừa kế không chỉ được hưởng quyền tiếp tục nhận căn hộ, mà còn phải kế thừa cả nghĩa vụ tài chính còn lại đối với chủ đầu tư nếu hợp đồng chưa thanh toán xong.

Do đó, khi giải quyết tranh chấp liên quan đến căn hộ hình thành trong tương lai, điều quan trọng nhất là phải hiểu đúng:

Đối tượng được thừa kế ở đây không chỉ là căn hộ, mà là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ.

Dịch vụ pháp lý từ Luật Trần Gia An :

Công ty Luật Trần Gia An là đơn vị đồng hành cùng người dân tại Buôn Ma Thuột và khu vực lân cận trong các vấn đề về thừa kế.

Việc tham khảo ý kiến luật sư trước khi đặt cọc có thể giúp bạn tránh được những rủi ro lớn về tài chính..

Thông Tin Liên Hệ

• Trụ sở chính: Số 43/02 đường số 40, phường Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh
  • SĐT: 0969.299.557
  • Website: luattrangiahcm.com
• Chi nhánh: 118/39 Y Nuê, phường Ea Kao, tỉnh Đắk Lắk
  • SĐT: 0948.699.662
  • Website: luatsubuonmathuot.vn

Công ty Luật Trần Gia An cam kết đồng hành cùng khách hàng, cung cấp các dịch vụ pháp lý đáng tin cậy, chuyên nghiệp và hiệu quả, giúp giải quyết các vấn đề pháp lý một cách nhanh chóng và tối ưu.

Hân hạnh phục vụ quý khách

Liên Hệ Công Ty Luật Hoàng Minh An

"Luật Hoàng Minh An" - "Điểm Tựa Pháp Lý Của Mọi Nhà"

• Điện thoại (Zalo): 0948 699 662 – 0948.699.662
• Facebook: Luật Hoàng Minh An
• Website: https://luatsubuonmathuot.vn/
• Youtube: Luật Hoàng Minh An
• Địa chỉ: 118/39 Y Nuê, phường Eakao, tỉnh Đắk Lắk.